Inmobiliarias rurales preparan un índice propio y reclaman la reglamentación del operador inmobiliario

La Cámara Uruguaya de Inmobiliarias Rurales cerró 2025 con un balance positivo del mercado de tierras, destacó la estabilidad de los precios y anunció la creación de un índice que aportará datos objetivos para inversores.

Al cierre de 2025, la Cámara Uruguaya de Inmobiliarias Rurales (CUIR) presentó su balance anual sobre la evolución del mercado inmobiliario rural, basado en un análisis del comportamiento general del sector durante el año. La gremial, creada hace poco más de un año, avanza ahora en la elaboración de un índice propio de valores de la tierra, al tiempo que aguarda con expectativa la reglamentación de la ley del operador inmobiliario.

Una cámara joven en rápido crecimiento

En diálogo con La Mañana, el presidente de CUIR, Daniel Dutra, explicó que la institución comenzó su actividad con 12 firmas fundadoras, algunas especializadas exclusivamente en el negocio de campos y otras vinculadas también a la consignación de ganado. Actualmente, la Cámara supera las 50 empresas socias, distribuidas en todo el país.

“La idea es trabajar de forma conjunta en los temas que hacen a la actividad inmobiliaria rural”, señaló Dutra, destacando la importancia de la unificación del sector, que hasta ahora operaba de forma dispersa.

El conflicto por las comisiones con Colonización

Uno de los principales temas que impulsó la creación de la Cámara es la situación que se genera cuando el Instituto Nacional de Colonización (INC) ejerce la opción de compra sobre un campo.

La normativa vigente obliga a los vendedores a ofrecer previamente las tierras al INC, pero cuando el organismo decide adquirirlas, no se paga la comisión correspondiente al operador inmobiliario del comprador, que normalmente asciende al 3% más IVA.

“El negocio se mantiene exactamente igual a como se estableció en la reserva, pero no se paga la comisión del operador”, explicó Dutra. Si bien Colonización está eximido de ese pago para evitar gastos de intermediación y destinar más recursos a la función social de la tierra, desde la Cámara sostienen que se trata de una cuestión de justicia laboral.

CUIR ya planteó formalmente esta preocupación ante la Directiva del INC. “La posición jurídica es firme en que la comisión no se debe pagar, pero nosotros insistimos porque entendemos que nuestro trabajo merece la compensación económica correspondiente”, afirmó.

A la espera de la reglamentación de la ley del operador inmobiliario

En ese contexto, la Cámara sigue de cerca la reglamentación de la ley del operador inmobiliario, que establece que toda persona que intervenga en una compraventa tiene derecho a cobrar honorarios.

“Esperamos que la reglamentación de esta ley aporte mayor claridad y respaldo a nuestra actividad”, señaló Dutra.

La demanda se concentra en campos ganaderos

Durante 2025, la Directiva de CUIR realizó una evaluación nacional del mercado, analizando valores, tipos de campos más demandados y perfil de los compradores. El objetivo fue superar visiones parciales y construir una lectura más objetiva del sector.

La principal conclusión fue clara: la mayor demanda se concentra en campos ganaderos, especialmente de ciclo completo, con superficies que van de 300 a 1.000 hectáreas, buen acceso, alambrados en condiciones, instalaciones funcionales y disponibilidad de agua.

“Son los campos que más negocios generan, aunque no necesariamente los de mayor superficie”, aclaró Dutra, diferenciándolos de grandes operaciones forestales que, si bien involucran miles de hectáreas, son menos frecuentes.

Precios estables y perfil de comprador nacional

El balance de 2025 muestra una oferta de tierras estable, con predominio de campos ganaderos y una calidad heterogénea. La demanda se mantuvo en niveles similares a 2024 y el comprador más activo siguió siendo nacional, tanto productores como inversores, con una menor participación de capital extranjero.

Los precios de la tierra, en tanto, se mantuvieron estables, en un contexto favorecido por los buenos valores de la carne, que explican la mayor rentabilidad del sector ganadero frente a otras actividades como la agricultura o la lechería.

“El campo es una inversión segura”

Dutra subrayó que, si bien no se deben esperar “rendimientos extraordinarios”, la tierra sigue siendo una inversión de alta seguridad.

“El campo es un bien finito y su valor, a largo plazo, tiende a subir. Es una inversión que da seguridad total, algo que mucha gente está valorando después de ver cómo fallaron otras alternativas”, afirmó.

En ese sentido, destacó el rol de la DIEA y del propio INC en la publicación de datos abiertos sobre el mercado de tierras, insumos que la Cámara utiliza para sus análisis.

Arrendamientos: alta demanda en superficies medias

Si bien el informe anual no incluyó arrendamientos, Dutra señaló que existe una fuerte demanda por campos ganaderos para arrendar, especialmente en superficies de 200 a 1.000 hectáreas.

En áreas mayores, la demanda disminuye debido al volumen de inversión necesario para poblar los campos. “Un predio de 1.500 hectáreas o más requiere una inversión muy grande en ganado, lo que limita el número de interesados”, explicó.

En 2026 llegará el Índice CUIR

Finalmente, Dutra anunció que la Cámara trabaja en la creación de un índice propio de valores de la tierra, que comenzará a publicarse entre marzo y abril de 2026.

El Índice CUIR reflejará distintas zonas y tipos de explotación, ofreciendo rangos de referencia sin fijar valores rígidos. “Cada campo es único y su precio depende de múltiples variables, incluso entre predios linderos con el mismo índice Coneat”, concluyó.